京房会领有十五年以上楼市实操教授，已为跳跃11000个购房家庭提供投资购房提倡，是北京少许能从宏不雅市集切入微不雅市集每一个往来智力的实战各人;累计实地勘查社区超10000个宝贝好色，1500余次贸易教授;匡助在帝都打拼的东说念主买一套优质好房，搭上这座城市经济增长的红利，取得细方针陈述!

北京跑赢大盘的屋子不跳跃20%咱们的选筹跑在大盘前边存眷公众号｜京房会参加学问星球可进行发问/著作书册在公众号学问星球

Q:发问:京总您好！泛泛看您著作获益匪浅，现向您求教：本东说念主在马甸桥近邻上班，蓄意在上班毛糙的地方置换一套三居，莫得学区的需求，总预算1300傍边。之前存眷的小区主要在亚运村板块，刻下在嘉铭桐城、国典华园这两个小区之间彷徨，请问从您专科角度，这两个小区更推选哪个？另外凭证本东说念主的情况，您更推选在哪个板块选用，是否可以推选其他几个小区，谢谢！

A:回答：您好，安贞统共这个词区域的质感要比小营差一些，被老社区包围了，这种成长环境会截至区域的价钱上限，楼盘只可决定本人的成长，只消商圈才能决定海拔，其次您1300的预算如果买国典华园的三居，户型资源会差，或者说这个盘的位置，包括品性的稀缺性都可，但合座统共的户型都不是很好。嘉铭铜城的保值性尚可，但相似亦然户型上有舛讹，买这个盘能把预算擢升到1500傍边，就可以拿到好户型了，比如A区160的，D区156的，E区144的，这三种户型是这个盘的主流货， 如果不可擢升预算提倡是换区，可以移到望京，澳洲康都，慧谷阳光，上京新航路这三个时势以您的预算都可以拿到最佳的户型，

从区域属性上海淀主要的产业园区在中关村一带，向阳主要的产业园区在望京和来广营，亚运村在两者之间，地段价值可以，房地产的价值是由地段、楼盘、户型三项资源构成，占有的越多价值越大，东部的望京与西部的海淀地段价值大于亚运村，楼盘属性上述的三个诚然不足嘉铭桐城，但地段资源与户型资源的加合手，投资属性当然比嘉铭桐城的泛泛户型更具备成长性，对于布局的所在提倡您参考星球内精华栏会员著作读01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），87#向阳跑赢大盘选筹导图;祝顺利！

Q:发问:星主好，和您议论换房困惑，但愿能取得您的率领，特殊感谢！我家情况是：门头沟老城区，快4公交站掌握有一套12年的电梯回迁房（商品房属性），60平小两居；另一套房亦然门头沟老城区，京煤病院近邻，15年的商品房，90平两居；孩子是21年11月生的，展望28年上学；老公在东四十条地铁站掌握的写字楼上班，我在云岗的航天单元上班。刻下念念卖掉门头沟的60平两居，腾出一个购房阅历，但是下一步买什么没念念好。第一个念念法：在玉海园买个三居，咱们单元总部在永定路，可以坐班车到云岗，而且刻下有玉泉小学的共建阅历；

第二个念念法：在门头沟90平两居的小区买一套大三居，改善居住品性，因为刻下90平小区性价比很好，然后再把90平的两居卖掉，等学区房价钱再回落些后望望是买东四十条近邻或玉海园学区房。彷徨的点就是在现阶段孩子不着急上学，学区房走势不轩敞，惦念买到了高点，现阶段的主要需求是扩大众里屋子的面积，让孩子和老东说念主住的舒服些，是以特殊但愿能取得各人的指挥，十分感谢！

A:回答:您好，由于你的字面形色信息不全，我看不到具体小区称号，我按照我的领路给你回应，形色中12年这套60平回迁房应该着手，其一你照旧提到了是回迁房，即等于可以上市往来，但回迁房的本体是硬件资源和东说念主文，这两点都不如纯商品房，其二，60平的小两居所承载的购买群体特殊有限，只但是刚的不可再刚的客群，这部分群体对于房价的推进很小，也可以领路为60平的2居不是门头沟这个区域将来的主流户型，从这两点你出这套不会错的。

第二套15年90平商品房小区，从家具的角度上看，每个区域的次新盘都是相比稀缺的，但门头沟这种小区太多了，像上岸地铁，冯村这两个典型的板块有许多扎堆的次新盘，是以这种区域次新小区的稀缺性是在削弱的，参阅星球精华栏著作11#北京七个行政区边际的房价预警研判，你卖掉90平两居再买一套三居除了会增多贸易本钱就莫得其它预期了， 因为门头沟的发展趋势是生态，如果养老的话这个区域很棒，基本上稍稍好一丝的屋子都可以不雅山不雅河，而价值呢海淀的价钱是10万，石景山是8万，门头沟是4万，这三点一线，从楼市的轮动规定奈何看门头沟也不会是4万，但现实就是4万，

那无疑就是它的经济价值太弱了，土产货支付智力有限，门头沟的房价涨跌取决于石景山和海淀，如果海淀15万，石景山10万，门头沟奈何也要到6万，简略就是这个逻辑，是以是不提倡你在门头沟内折腾的， 保守的决议是你出一套（回迁房）买一套城内，激进的决议是门头沟如果莫得自住的需要应该全部出掉，然后再行布局，玉海园很好，围绕永定路近邻你都可以筛选，这些位置的响应速率以及空间都是要高于门头沟的！而东城的学区房倒是莫得太多溢价，你也可以列为筛选的规模，从得当性我更倾向于稀缺性相比好的次新家具，提倡你正经参考星球内会员著作81#北京房产投资中枢逻辑和旨趣，按照著作选筹，早买到早收益，祝顺利！

Q:发问:星主你好，看了公众号对于购房投资的回答，有一种茅开顿塞的嗅觉。近期在辩论置换，绝不犹疑加入星球会，但愿取得答疑解惑。个东说念主近况：家庭2套1.刻下正居住的西城区展览路百万庄中里八十年代57平米东西两居，孩子来岁升初中，派位在德胜或展览路片区。17年跟风高点买入，刻下600万。2.房山万科长阳半岛96平3居，新政前价钱400以内，最近挂牌价貌似上调了，400+。公婆耐久在京，刻下租住在百万庄。念念法：总体辩论置换，改善居住并兼顾保值增值。我上班地点在五棵松永定路，地点固定。老公私企不固定。

看了您的著作，换房应优先辩论地段资源，那么在此基础上按照环境＞户型＞通勤＞上学，怎样置换。如果上学相比远，就辩论学校近邻租房。决议1: 两套都卖掉，总价1000万以内三居或优质两居，个东说念主可爱采光好和通透的屋子。请问在增光路西三环近邻找次新盘如故到使命单元近邻置换？还有住投区别换到其他区域（这个要耐久租房，频繁搬家，有些彷徨）？甘家口增光路阜成路一带，次新址单价和面积都高，可选用未几，偶有户型朝向差的两居。要是单元近邻，看了四季青秀雅园、郦城，田村乐府江南、碧森里和兰德华庭，

岳各庄中堂、青塔的珠江峰景和小屯路万科假期情景，以及玉泉营的万年花城。这些除了玉泉营，通勤距离都差未几，有些能买三居，有些只可买两居，不知说念哪个小区和户型更符合，或者有莫得更好的推选？刻放学区房单一划片，是否展览路片区利好，刻下动手百万庄如故需要等什么时机？新政后长阳是否等阶段性时机、量价都升时动手？如故越早越好？这两个时机如果不一致，咋收尾二换一？决议2:只卖掉百万庄，总价650-700买两居。辩论上学和通勤、居住，置换到五棵松近邻。这个价钱在海淀西四环外买，能让居住面积擢升20平米。但貌似莫得价值属性。决议3:只卖掉长阳，总价450傍边在城里买个次新址一居或老屋子两居，老东说念主居住或出租。置换到那处符合？不知说念这种置换符合与否。

A:回答:您好，1、对于卖出的策略，提倡是二换一，百万庄和长阳这两个盘都不属于高海拔财富类型，百万庄诚然出现阶段性利好，但并不料味着就会出现大跃升，市区老公房价钱走势和统共这个词市区存量房均价挂钩，比如刻下均价是6万，将来涨到7万或者8万，其时就会推高一部分居住体验考究的老公房社区，但刻下房地产过了快速增耐久处于分叉的阶段，拔高统共这个词城市的存量房均价并龙套易，是以这类房很难跑赢大盘，不是说永恒不会涨，而是从增长的角度恶果太低了，其次如果是因学区策略利好出现的高潮，就意味着如果将来利空也会出现下落的征象。长阳在房山是最有价值的一个区域，参阅星球内会员著作11#北京七个行政区边际的房价预警研判;

这个区域和回龙不雅很相似，相似都有轨说念交通和配套资源，但长阳的行情比着回龙不雅要差许多，海淀的出产资源全部齐集在了北部，回龙不雅刚好可以收尾无缝连络，加上海淀的房价一轮比一轮高，是以才导致了回龙不雅的多轮补涨， 而长阳在昔日是莫得出产资源可邻接的，丰台原来就是缺少产业的区域，丽泽亦然最近几年才驱动逐渐成型的，从地舆位置上丽泽距离长阳并不近， 加上这个唯独的产业中心并不具备东说念主口外溢的要求，当然推高不了长阳的房价，是以长阳诚然有起色，但期许值也不要过高，这种行情可能不可合手续，价钱差未几的情况下就可以出货了。不是说长阳不好，如果莫得要求又有通勤需要，预算有限只可买到西南外溢地区，长阳是最佳的选用。

2、对于选筹的所在，西三环1000以内拿不到主流盘，距离使命地相比近的您可以辩论田村的乐府江南和兰德华庭，乐府江南可以优先辩论100以上的两居，兰德华庭可以辩论130的三居，田村的价值要高于丰台的岳各庄、青塔及玉泉营，玉泉营是一个很好的区域，但1000万和海淀相比二选一当然海淀刚占上风，田村的价值在于价钱，相似的品性如果往东移3公里以上价钱要12万13万了，从位置上田村并莫得离中枢圈很远，将来是有补涨契机的，对于选筹家具的类型提倡您参阅星球精华栏会员著作01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），祝顺利。

Q:发问:您好京总，刻下需出售房产，1太阳宫土星园有东说念主朝分学区属性（无需私用）出租中，但小区品性不在梯队内2望京宝星华庭有典质随房龄10年以上，但好出租且房钱价钱可以，3麒麟社loft在出租，商住两用，价钱从高位险些快垂头且属性原因将来也不太可能有革新，房钱也在一都下滑，好在商圈无空置率，买的早还有一倍的利润，4中粮祥云300多大平层，统共这个词后沙峪区域的稀缺户型，个东说念主判断将来还有溢价空间，但在此区域已购置新址居住，辩论同区域留一套大户型居住念念卖掉中粮可一次性还崭新址贷款（4.85利率）或卖掉麒麟社，从整理房产角度望京总予以提倡，谢谢！

A:回答:您好，从将来市集的主流趋势这些盘都是要进行全部升级的，保值性及流动性除了麒麟社除外其它都还可以，只可说称不上很稀缺但也不是最差的类型，是以你可以凭证新的所在来决定优先级出货的圭表，按照价值排序麒麟社是要起首辩论出货的，其次是宝星华庭，终末是土星园，中粮的大平层诚然耐久莫得价值风险，但中短期会存在流动风险，后沙峪将来会分为纯刚需、刚改、初改和终改，300平以上是终改的需求，这个面积段在后沙峪可选筹的规模太大了，这种改善群体能够到后沙峪置业，大部分是从城区奔着低密度去的， 也就是别墅类家具占有的市集份额更大，

300的平层单元在这个位置可能并不稀缺，稀和缺是两个观点，稀并不代表缺，又稀又缺才是硬通货，留这种家具会拉低你统共这个词财富的成长恶果，最驱动说耐久莫得价值风险，这个耐久可能要很永劫分，可能10年是最快的预估了，是以你的仓位虽多但不优，这种仓位数至少要在内城区的中枢肠段，比如海淀啊向阳啊留2套品性大盘，在将来10年-15年都具备稀缺性，保证在逆势是最抗跌的，趁势可以跑赢大部分楼盘，有了这种财富打底后，再辩论说郊区搞一套低密度擢升生计氛围，应该是这么的一个布局所在，提倡你参考星球精华栏会员著作01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），04#将来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！

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宏不雅类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货推广货币与房价

04#将来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的应用

微不雅类（部分）

11#北京七个行政区边际的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

14#置换宝典：一次吃饱10年，阻隔多动症

15#望京139个盘，得当增长的只消39个

16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)

17#石景山将来楼市的预判及购买提倡

实操类（部分）

03#置换实操论，抄底与逃顶

05#选筹/北京投资安全畛域图

81#北京房产投资中枢逻辑和旨趣

82#北京首付300-400得当的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京合手币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图

87#向阳跑赢大盘选筹导图

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